住宅ローンが残っている物件を売却する際には、「抵当権」を抹消する必要があります。先ずは抵当権についてご説明します。不動産を購入する際、多くの方は金融機関で住宅ローンを組みますが、金融機関で高額なお金を借りる時は「担保」が必要です。住宅ローンでは、購入予定の不動産を担保としてお金を借りる仕組みとなっています。
引用元 スマイリーホーム株式会社
金融機関は、担保となる不動産に「抵当権」を設定します。抵当権とは住宅ローンの返済ができなくなった場合、不動産を競売にかけて売却した代金から住宅ローンの返済金を回収する権利です。
抵当権は住宅ローンが残っている限り、その物件に付けられたままになります。住宅ローンの返済が滞った場合に住宅が競売にかけられてしまう恐れがある為、抵当権が残ったまま物件を売却することは不可能と言えるでしょう。
住宅をスムーズに売却する際には、この抵当権を抹消する必要があります。しかし抵当権を抹消するには、住宅ローンを完済することが条件です。住宅ローンが残っている場合はどうすれば良いのでしょうか。
この場合は、物件を売却した代金を残りの住宅ローン返済に充てて完済することで、抵当権を抹消することが可能です。但し、売却しても住宅ローンを完済できなかった場合は、不足分を自己資金又はフリーローンなどで補うことになります。尚、不動産を買い替えるために物件を売却することをお考えなら、「買い替えローン」を利用するのも一つの方法です。
https://www.smiley.co.jp/column/house-sell/
こちらの引用記事に記載があるように、住宅ローンが残っている物件を売りたいというお話は一般的に良くあります。最近は、ライフスタイルに合わせて住居を変化させていく人が多くなって来ているからです。
札幌でも、子育てが終わって冬場の雪かきも大変だから一戸建てからマンションに住替えるので、家を売りたいというお話は多いです。
家を売るために必要な期間はどのくらい？
マイホームや相続した空き家などを売却したいとお考えの方もいらっしゃるのではないでしょうか？売却を成功させるためには、売却までに要する期間を把握しておくことが大切です。ここでは、家を売るために必要な期間を、販売活動の準備から引き渡しまでの過程に分けてご説明いたします。
不動産会社の決定と販売活動の準備（1週間）
家を売るために必要な期間は物件によって違いがありますが、家を売るには概ね3～6ヶ月程度かかります。よって、売りたい時期（現金化を図る時期）から逆算して、6ヶ月程度前から家を売るための行動をスタートする必要があります。
家を売るには不動産会社に依頼して買主を探してもらうことが必要ですので、まずは仲介を依頼する不動産会社を決めます。不動産会社が決まったら、不動産会社に物件の調査と査定をしてもらい、売り出し価格を決めた上で販売活動を開始します。
不動産会社を決めてから、販売活動が開始されるまでの準備期間は約1週間です。
販売活動・購入希望者の申し込み（1～3ヶ月）
不動産会社はレインズに物件を登録後、物件情報サイトや折り込み広告などで物件を宣伝し、買主となる購入希望者を探します。
購入希望者が見つかったら内覧の案内をして、購入希望者に物件を見学してもらいます。内覧の結果、購入希望者に購入の意思がある場合は住宅ローンの仮審査を受けてもらい、仮審査に通ると売買契約の締結に向けて動きます。
販売活動を開始してから住宅ローンの仮審査を通過するまでには、1～3ヶ月程度かかります。
売買契約（1～2週間）・物件の引き渡し（1ヶ月）
購入希望者が購入の申し込みをすると、売買契約を締結することになりますが、売買契約を締結するまでには1～2週間程度かかります。契約時には不動産会社の宅地建物取引士が重要事項の説明を行います。そして、買主は売主に100万円程度の手付金を支払い、売買契約書を作成します。
売買契約後、買主は住宅ローンの本審査を受け、本審査に合格すると残金を決済し、売主は買主に物件の引き渡しを行います。売買契約から物件の引き渡しまでは1ヶ月程度かかります。
このように、不動産会社に仲介を依頼してから物件の引き渡しまでは、大体3～6ヶ月程度かかります。しかし、物件によっては6ヶ月以上かかる場合がありますので、なかなか売れない物件はリフォームやリノベーションを行うなど、何らかの対策を講じる必要があります。
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