「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」は不動産売買でよく出てくる単語のひとつです。
※2020年4月に瑕疵担保責任から「契約不適合責任」に変更となりました。
普段の生活では耳にしない言葉と思いますが、中古物件の売買では絶対に知っておきたい言葉です。
今回は中古物件の売買では欠かせない「契約不適合責任（瑕疵担保責任）」について、わかりやすく解説します。
契約不適合責任（瑕疵担保責任）の基本
瑕疵（かし）とは、建物の不具合や欠陥のことです。
不動産を買うときに瑕疵がある建物は買いたくないですし、もし買うとしてもきっと安く買いたいはずです。
契約不適合責任（瑕疵担保責任）とは、不動産を売却・引き渡したあとに気づいた建物の瑕疵に対して、売主が一定期間責任を負うというルールです。
売買のときには気づかなかったからといって、「引き渡し後は知りません」というわけにはいかないのです。
契約不適合責任（瑕疵担保責任）の対象となる瑕疵の例
■物理的瑕疵
- 雨漏り
- シロアリ被害
- 耐震基準を満たしていない
- 建ぺい率や容積率を満たしていない
- 土地に廃棄物が埋まっている
■環境的瑕疵
- 近所で騒音、振動がある
- 近所にゴミ屋敷があって悪臭が漂っている
■心理的瑕疵
- 建物内で自殺や他殺、事故があった
- 近所に暴力団事務所や火葬場などがある
契約不適合責任と瑕疵担保責任のちがいは？
2020年4月には瑕疵担保責任から「契約不適合責任」に名称が変更され、売主が負うべき責任の範囲が広がりました。
瑕疵担保責任で対象となるのは契約時に気づかなかった「隠れた瑕疵」でしたが、契約不適合責任では契約内容に適合していない状態のものも対象になります。
つまり契約書に記載なく瑕疵があった場合すべてが契約不適合責任の対象になり得るのです。
不動産を売る場合、可能な限り瑕疵となり得る情報は買主に事前にお伝えすることが大切となってきます。
契約不適合責任（瑕疵担保責任）の責任範囲は？
瑕疵担保責任では不具合があった場合に請求できるのは「損害賠償」か「契約無効」の2種類でした。
契約不適合責任では、不具合があった場合、この2つに加え、不足分を引き渡す「追完請求」と、状態に応じて代金を減額する「代金減額請求」も可能となりました。
契約不適合責任（瑕疵担保責任）を負う期間は?
瑕疵担保責任が有効となる期間は、民法の定めでは「瑕疵を知ったときから1年以内に請求しなければならない」と定められていました。
契約不適合責任では、契約の内容に適合しない目的物を買主に引き渡した場合において、買主がその不適合を知った時から1年以内に売主に「通知」する、というように変更されています。
つまり、買主側は不適合を知ってから1年以内に通知すればよく、期間内に権利を行使する必要はないということです。
会社間の売買に関しては、商品引渡し後6か月以内に不具合の内容を通知する必要があります。
ただし、この不適合を知ったときから1年となると売主の負担はいつまで続くの？となりますよね？
引き渡しから数年後に不適合の通知があった場合には、欠陥が「瑕疵」なのか、単純な経年劣化や自然損耗なのか判断しづらいですよね。
とくに中古物件の場合は売買の時点ですでに築年数が経っています（通常の経年劣化や自然損耗は契約不適合責任の対象にはなりません）。
規定はいずれも「任意規定」なので、契約書で民法の規定よりも期間を短く定めることは可能です。
売主が個人の場合は、契約不適合責任の期間を引き渡しから2～3か月程度にするのが一般的です。
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