不動産が売れない場合に、内覧希望者があらわれないのか、また、内覧はあるものの成約に至らないのかをまず確認いたしましたが、
引用元 小田急不動産仲介サイト
その措かれている状況に応じて次のような観点から売却活動の見直しを検討してみましょう。
もしも当てはまる内容があれば、不動産仲介会社の担当者とよく相談しながら対策を講じていくことが必要です。
物件の販売活動状況の確認
不動産仲介会社は、以前より購入希望を登録されているお客様や来店のお客様などへ物件のご紹介をおこないます。
さらに、不動産ポータルサイトや不動産流通機構（レインズ）
などのインターネット媒体への広告掲載や新聞折込みチラシなどの各種広告媒体を通じて、
幅広く販売活動をおこない購入希望者を募ることで、最終的に成約へと結びつくよう取り組みます。
不動産仲介会社は、その販売活動の結果について、売主へ定期報告をおこないますので、
ただ報告書類を受け取るだけでなく、各広告媒体の問合せ数やインターネットに物件掲載した際の物件広告の閲覧数など、
現在の販売状況を詳細に把握し、適切に販売活動がおこなわれているかについて確認しておきましょう。
もしも不動産仲介会社が広く物件情報を広告、周知しているにも関わらず、
各種広告媒体から問合せなどの購入検討者の反応が鈍い場合には、今後の販売活動の展開について、
不動産仲介会社の担当者と打合せの上、修正をおこなっていくことが必要となります。
売出し価格の設定は適切か
次に、売出し価格の設定が適切であるかどうかも確認してみましょう。
当然に、市場相場から乖離した価格設定となっていると先述のとおり内覧希望者がなかなかあらわれなくなってしまいます。
そもそも不動産の売出し価格の設定は、売主の売却ご事情や需給関係によっても大きく左右されます。
例えば、とあるマンションで、売却中の物件が一室のみである場合には、他の近隣マンションの売却中物件が競合物件となりますが、
そのマンション内に複数の売却中物件がある場合には、
同一マンション内の他の売却中住戸+他の近隣マンションの売却中物件も競合物件となり、
ご自身の物件を選択される可能性は狭まります。
さらに、売却ご事情によっても売出し価格の設定はそれぞれに異なってくるため、
早く売却しなければならないご事情がある場合には、売出し価格を市場相場どおり、または、やや低めに設定しますし、
売却スケジュールに余裕がある売却ご事情の場合には、市場相場よりやや高めに売出し価格を設定し、
できるだけ高値での売却を目指すということもあります。
また、先述の例示のように、同一マンション内でご自身の売出し中物件と条件が近しい売却中物件が複数存在する場合には、
面積や間取りなどの物件の条件は近しいにも関わらず、売却ご事情を反映したそれぞれ異なった売出し価格にてそれぞれ競合することとなります。
早く売却しなければならないご事情がある物件は、他の競合物件に競り勝つ必要性があるため、
当然に売出し価格を低めに設定しますので、その物件への問合せが集中するといった影響も考慮することが必要です。
そのため、競合となり得る物件の販売状況や価格設定の変化など
ご自身の売却中物件が相対的に割高になってしまっていないかを継続して確認していくことが必要です。
ご自身の売出し中物件のおかれている市場の状況によっては、売出し価格の設定を見直すことも必要です。
ただし、一旦売出し価格を下げ、後に売出し価格を上げることは困難であるため、
どのようなスケジュールで価格変更をしていくことがよいかについては、
市場動向を踏まえ不動産仲介会社とよく相談の上、販売戦略を修正していきましょう。
物件の魅力を最大限にアピールできているか
内覧があるものの成約につながらない場合には、内覧時に物件の魅力を最大限アピールできているかについて確認してみましょう。
まずは、物件そのものの魅力についてです。
購入希望者に清潔感のあるよい印象を感じてもらうためにも、日頃から整理整頓を心掛け、物件を徹底的にキレイにしましょう。
特に水回りは多くの方が気にする箇所なので、念入りに清掃をおこなうことが必要です。
また、内覧時には、室内が明るく広く見えるよう配慮しましょう。日当たりのよさをアピールするためにも、
内覧時には必ずカーテンを開け、あまり日当たりのよくないお部屋や廊下などは、照明を利用することでマイナスポイントとして感じにくくなります。
購入検討者に「ここに住みたい」と感じてもらえるよう日頃から心掛けることが重要です。
また、お住まいの一部がひどく汚れている場合や、傷んでいる箇所がある場合には、
部分的なリフォーム（小修繕）をおこなって、印象をよくするという方法もあります。
ただし、その分費用も発生するため、これまでの内覧結果においてその箇所がどの程度マイナスポイントとなっていたかについて、
不動産仲介会社担当者と打合せの上、リフォーム実施の要否を判断しましょう。
次に、物件の魅力には、周辺の生活環境も含まれ周囲の生活環境や施設の充実度も物件購入にあたっての重要な判断ポイントとなります。
不動産仲介会社の担当者は、購入検討者に対して、周辺の生活環境などの情報提供をおこないますが、
購入検討者は、周辺の環境や暮らしやすさなどの状況を実際に住んでいた売主から生の情報を聞きたいと思うものです。
そのため、周辺の生活関連施設や生活環境の情報などの質問を想定し、率直に答えられるように準備しておきましましょう。
購入検討者に直接魅力を伝えることで、信頼のおける売主であるという印象を持ってもらえることでしょう。
媒介契約の種類や不動産仲介会社を変更するという選択肢も
不動産の売却依頼をおこなう場合、通常、不動産仲介会社と媒介契約の締結をおこないます。
媒介契約の種類には、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があり、種類ごとに特徴がそれぞれに異なっています。
媒介契約の種類や特徴については、下記記事で詳しくご紹介しています。
不動産の売却依頼をおこなう場合には、通常、不動産仲介会社と媒介契約の締結が必要となりますので、ぜひ参考にしてみてください。
媒介契約とは？不動産売却を依頼する際に知っておきたい契約内容について
一般媒介契約を選択し、複数の不動産仲介会社に売却依頼をしている場合には、
物件情報が広く拡散され、購入検討者の目に留まりやすくなる可能性があります。
一方で、複数の不動産仲介会社から物件情報が流通していることにより、
購入検討者にとっては、売れ残っているようなイメージを与えてしまう場合もあるようです。
そのような場合には、一般媒介契約の期間満了をもって各不動産仲介会社との媒介契約を終了し、
その中でも販売活動に一番熱心な一社に絞り、専属専任媒介契約、
または、専任媒介契約にて再度売却活動を任せるということも一案です。
専属専任媒介契約・専任媒介契約は、そもそも売却を依頼する不動産仲介会社を一社に限定する契約内容となりますので、
不動産仲介会社としては、より広告費用を掛けることが可能となり、今後のさらなる積極的な売却活動の展開が期待できるでしょう。
また、専属専任媒介契約や専任媒介契約を選択し、不動産仲介会社一社に売却の依頼をしている場合であれば、
媒介契約期間の満了をもって他の不動産仲介会社へも重ねて売却依頼が可能となる一般媒介契約へ変更をおこない、
情報ルートを増やすという選択肢もあります。
さらに、現在、依頼している不動産仲介会社の販売活動の展開に力量が足りないと判断される場合には、
媒介契約の期間満了をもって売却依頼を終了し、他の不動産仲介会社に専属専任媒介契約、
または、専任媒介契約にて新たに売却活動を任せるという検討も必要となってくるでしょう。
一概に不動産仲介会社といってもそれぞれ得意分野は異なってきます。
売却中物件の所在するエリアでの店舗ネットワークの広さや取引実績を多く持つ不動産仲介会社を見極め売却の依頼をしてみるとよいでしょう。
https://www.odakyu-chukai.com/sell/column/article22/
北海道札幌で一戸建て住宅を多く扱っていますと、この引用記事に記載があるようになかなか買い手が見つからずに1年がたってしまいました。といったケースに遭遇することがあります。
札幌市北区新琴似である大手宅建業者さまで1年間販売活動を行っている売主さまからご相談がありました。
北海道札幌市北区で長く自宅を売りに出しているが、なかなか内覧者がいなくて売れないというものでした。
よくばり売却札幌でも、この記事に記載があるように売れない、内覧が入らない原因は何だろうかと売主さまと打合せを重ね、今の販売価格よりも値段を上げて、売主様が今後直さなければならない場所をリフォームするプラン付で販売を開始しました。
結果は、2週間で内覧希望多数あり、1か月で購入申込が2件同時に入りました。
よくばり売却札幌では、売主さまの大切な資産をなるべく早く、なるべく高く販売することを最優先に考えています。
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